Règlement sur les prêts à l’habitation assurables (DORS/2012-282)

Définitions

Note marginale :Définitions

• 1 (1) Les définitions qui suivent s’appliquent au présent règlement.

  coefficient d’amortissement brut de la dette

  coefficient d’amortissement brut de la dette Le pourcentage du revenu annuel brut de l’emprunteur requis pour couvrir les paiements annuels relatifs à l’immeuble résidentiel admissible offert en garantie d’un prêt à l’habitation. (gross debt service ratio)

  coefficient d’amortissement total de la dette

  coefficient d’amortissement total de la dette Le pourcentage du revenu annuel brut de l’emprunteur requis pour couvrir les paiements annuels relatifs au logement et toutes les autres dettes de l’emprunteur. (total debt service ratio)

  financé

  financé Relativement à un prêt à l’habitation, le fait que des fonds ont été remis à l’emprunteur. (funded)

  immeuble résidentiel admissible

  immeuble résidentiel admissible Immeuble de quatre logements familiaux ou moins, y compris tout intérêt de propriété ou droit réel, structure et installation afférents. (eligible residential property)

  Loi

  Loi La Loi nationale sur l’habitation. (Act)

  pointage de crédit

  pointage de crédit Pointage qui, à la fois :

  • a) est attribuée par une agence d’évaluation du crédit constituée en vertu d’une loi fédérale ou provinciale;

  • b) est établie selon une échelle essentiellement équivalente à celle utilisée au 26 juin 2011 par une agence d’évaluation du crédit qui était constituée en vertu d’une loi fédérale ou provinciale à cette date. (credit score)

  prêt à faible ratio

  prêt à faible ratio Prêt à l’habitation garanti par un immeuble résidentiel admissible dont le principal ajouté au solde impayé de tout autre prêt de rang égal ou supérieur garanti par cet immeuble représente au plus 80 % de la valeur de l’immeuble résidentiel admissible au moment de l’approbation du prêt. (low ratio loan)

  prêt à ratio élevé

  prêt à ratio élevé Prêt à l’habitation garanti par un immeuble résidentiel dont le principal ajouté au solde impayé de tout autre prêt de rang égal ou supérieur garanti par cet immeuble représente plus de 80 % de la valeur de l’immeuble résidentiel admissible au moment de l’approbation du prêt. (high ratio loan)

  trimestre

  trimestre Période de trois mois consécutifs commençant à l’une des dates suivantes : 1^er janvier, 1^er avril, 1^er juillet ou 1^er octobre. (quarter)

  valeur de l’immeuble résidentiel admissible

  valeur de l’immeuble résidentiel admissible Valeur attribuée à l’immeuble résidentiel admissible par un prêteur ou la Société en vue d’octroyer ou d’assurer un prêt à l’habitation et qui est vérifiée au moyen d’une méthode généralement acceptée par les prêteurs, les assureurs ou les évaluateurs professionnels prudents. Dans le cas où le prêt a notamment pour objet l’achat de l’immeuble, la valeur ne peut excéder :

  • a) le prix d’achat de l’immeuble;

  • b) le prix d’achat de l’immeuble, plus les coûts estimés que devrait assumer l’emprunteur pour les améliorations prévues de l’immeuble, si le prêt a notamment pour objet les améliorations. (value of the eligible residential property)

• Note marginale :Vérification de la valeur

  (2) Pour l’application de la définition de valeur de l’immeuble résidentiel admissible au paragraphe (1), font partie des méthodes généralement acceptées :

  • a) l’utilisation d’un modèle statistiquement fiable et actualisé pour vérifier la vraisemblance de la valeur;

  • b) l’attribution de la juste valeur marchande de l’immeuble par un évaluateur de propriétés résidentielles professionnel qui est indépendant de l’emprunteur;

  • c) l’évaluation à partir d’un véhicule;

  • d) l’examen de la valeur d’immeubles comparables.

• Note marginale :Principal du prêt

  (3) Pour l’application du présent règlement, la prime d’assurance du prêt à l’habitation n’est pas prise en compte dans le calcul du principal du prêt.

Application

Note marginale :Absence de contrat pré-existant

2 Le présent règlement s’applique au prêt à l’habitation qui n’est pas assuré aux termes d’un contrat d’assurance qui a été conclu entre la Société et le prêteur agréée avant l’entrée en vigueur du présent règlement.

Critères

Note marginale :Assurabilité

• 3 (1) Sous réserve des paragraphes (4) à (6), la Société peut assurer les risques liés à un prêt à l’habitation si celui-ci répond aux critères prévus aux articles 4 et, le cas échéant, aux articles 5 ou 6.

• Note marginale :Transfert de la garantie et augmentation du solde

  (2) Il est entendu que, si le prêt à l’habitation assuré est modifié par le transfert de la garantie sur un nouvel immeuble résidentiel admissible et par l’augmentation du solde impayé, la partie du prêt ainsi augmentée est considérée, pour l’application du présent règlement, comme un nouveau prêt approuvé à la date de l’approbation de l’augmentation, lequel doit répondre aux critères applicables à ce moment pour que la Société puisse assurer les risques qui lui sont liés.

• Note marginale :Autres modifications

  (3) Dans les autres cas où le prêt à l’habitation assuré est modifié de telle manière que le paiement d’une prime d’assurance de prêt à l’habitation additionnelle est requis, ce prêt est considéré, pour l’application du présent règlement, comme un nouveau prêt approuvé à la date de l’approbation de la modification, lequel doit répondre aux critères applicables à ce moment pour que la Société puisse assurer les risques qui lui sont liés. Toute modification qui n’a pas pour effet de rendre obligatoire le paiement d’une prime d’assurance de prêt à l’habitation additionnelle est sans effet sur l’assurabilité du prêt.

• Note marginale :Rééchelonnement de prêts

  (4) La Société peut assurer les risques liés à un prêt à l’habitation si le prêt est accordé ou modifié dans le cadre d’un rééchelonnement d’un prêt en vue de réduire ou d’éviter les pertes relatives à une demande réelle ou potentielle de règlement d’assurance d’un prêt à l’habitation concernant un prêt à l’habitation assuré en souffrance, s’il répond aux critères prévus à l’alinéa 4a) et qu’il n’a pas pour effet de rendre obligatoire le paiement d’une prime d’assurance de prêt à l’habitation additionnelle.

• Note marginale :Acquittement de prêts

  (5) La Société peut assurer les risques liés à un prêt à l’habitation dont l’objet est l’acquittement du solde impayé d’un prêt à l’habitation assuré si le nouveau prêt répond aux critères auxquels était assujetti l’ancien prêt au moment de l’acquittement et qu’il n’a pas pour effet de rendre obligatoire le paiement d’une prime d’assurance de prêt à l’habitation additionnelle.

• Note marginale :Catégories de prêts particuliers

  (6) La Société peut assurer les risques liés à un prêt à l’habitation qui répond à l’un des critères suivants :

  • a) il est fait à un emprunteur qui appartient à une des entités ci-après ou à qui l’une de ces entités accorde une garantie ou une subvention et, le prêt, la garantie ou la subvention vise à mettre en oeuvre un programme de logement social gouvernemental :

    • (i) un gouvernement provincial ou municipal,

    • (ii) un organisme ou une société mandataire de la Couronne fédérale, autre que la Société,

    • (iii) un organisme, une société mandataire ou une société d’habitation d’un gouvernement provincial ou municipal;

  • b) il porte sur un projet qui relève de l’une des entités mentionnées à l’alinéa a) ou qu’elle garantit ou subventionne et le prêt, la garantie ou la subvention a pour but de mettre en oeuvre un programme de logement social gouvernemental;

  • c) il est garanti par un immeuble comportant plus de quatre logements familiaux, ainsi que tout intérêt de propriété ou droit réel, structure et installation afférents;

  • d) il est garanti par un immeuble situé sur une réserve au sens du paragraphe 2(1) de la Loi sur les Indiens.

Note marginale :Critères généraux

4 Le prêt à l’habitation doit, à la fois :

• a) soit être souscrit et administré par un prêteur agréé, soit être détenu dans un régime enregistré d’épargne-retraite ou un fonds enregistré de revenu de retraite et administré par un prêteur agréé;

• b) faire l’objet d’une garantie de premier ou de deuxième rang qui porte sur l’immeuble résidentiel admissible.

Note marginale :Prêts à ratio élevé

• 5 (1) Le prêt à ratio élevé doit respecter les critères suivants :

  • a) au moment de l’approbation du prêt, le principal ajouté au solde impayé de tout autre prêt de rang égal ou supérieur garanti par l’immeuble résidentiel admissible représente au plus :

    • (i) 95 % de la valeur de l’immeuble résidentiel admissible, si la valeur est de 500 000 $ ou moins,

    • (ii) 475 000 $ plus 90 % de la valeur de l’immeuble résidentiel admissible supérieure à 500 000 $, si la valeur est supérieure à 500 000 $;

  • b) le prêt, selon le cas :

    • (i) a notamment pour objet l’achat de l’immeuble résidentiel admissible qui garantit le prêt,

    • (ii) vise l’acquittement du solde impayé d’un prêt à faible ratio non assuré;

  • c) sa période d’amortissement ne peut dépasser vingt-cinq ans;

  • d) la valeur de l’immeuble résidentiel admissible qui garantit le prêt est inférieure à un million de dollars;

  • e) si le contrat de prêt permet des variations de la période d’amortissement en raison d’une fluctuation des taux d’intérêt pendant sa durée, le remboursement du prêt est recalculé au moins tous les cinq ans pour respecter le tableau d’amortissement original;

  • f) le contrat de prêt prévoit les échéances de paiements du principal et des intérêts de sorte que le principal impayé diminue conformément au tableau d’amortissement global convenu au moment de l’octroi du prêt, les paiements devant débuter à l’une des dates suivantes :

    • (i) la date où le prêt est financé,

    • (ii) la date de clôture de la convention d’achat-vente,

    • (iii) la date de fin des travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement de l’immeuble résidentiel admissible;

  • g) au moment de l’approbation du prêt, au moins un des emprunteurs ou des garants a un pointage de crédit d’au moins six cents;

  • h) au moment de l’approbation du prêt, le coefficient d’amortissement brut de la dette et le coefficient d’amortissement total de la dette ne peuvent dépasser 39 % et 44 % respectivement;

  • i) l’immeuble résidentiel admissible sur lequel porte la garantie comporte au moins un logement familial qui sera occupé par l’emprunteur ou une personne apparentée à celui-ci par les liens du mariage, d’une union de fait ou de la filiation;

  • j) le prêt, au moment de son approbation, sera vraisemblablement remboursé, compte tenu de la capacité de l’emprunteur de faire les paiements sur le prêt tout en remboursant ses autres dettes et en assumant ses autres obligations durant la durée du terme du prêt, sur la base d’hypothèses raisonnables concernant le paiement le plus élevé durant le terme du prêt;

  • k) si le prêt fait partie d’un ensemble de prêts sur lequel sont directement fondés des titres négociables émis, ceux de ces titres émis après le 1^er juillet 2016 doivent être garantis en vertu du paragraphe 14(1) de la Loi.

• Note marginale :Pointage de crédit non requis

  (2) Le critère prévu à l’alinéa (1)g) ne s’applique pas si 3 % ou moins des prêts à ratio élevé et des prêts à faible ratio du prêteur approuvés pour l’assurance et financés au cours de l’une des périodes ci-après sont des prêts à l’égard desquels aucun des emprunteurs ni des garants n’a un pointage de crédit d’au moins six cents :

  • a) les quatre premiers trimestres des cinq trimestres précédents;

  • b) les quatre premiers trimestres des six trimestres précédents;

  • c) les quatre premiers trimestres des sept trimestres précédents.

• Note marginale :Calcul des coefficients d’amortissement — certains prêts

  (3) Pour l’application de l’alinéa (1)h), le coefficient d’amortissement brut de la dette et le coefficient d’amortissement total de la dette sont calculés au moyen des paiements annuels, à l’égard du prêt et de tout autre prêt de rang égal ou supérieur garanti par l’immeuble résidentiel admissible, qui seraient requis pour respecter le tableau d’amortissement convenu entre l’emprunteur et le prêteur selon le plus élevé des taux d’intérêt suivants :

  • a) le taux d’intérêt mentionné dans le contrat de prêt;

  • b) le taux d’intérêt pour un terme de cinq ans des prêts hypothécaires ordinaires, établi par la Banque du Canada sur une base hebdomadaire, en vigueur le lundi de la semaine où le taux a été calculé.

• Note marginale :Prêt vraisemblablement remboursé

  (4) Un prêt à ratio élevé ne répond au critère prévu à l’alinéa (1)j), que si le prêteur ou la Société fait des efforts raisonnables pour vérifier le revenu et le statut d’emploi de l’emprunteur ou, si l’emprunteur est un travailleur indépendant, la vraisemblance de son revenu déclaré.

Note marginale :Prêt à faible ratio

• 6 (1) Un prêt à faible ratio doit respecter les critères suivants :

  • a) le contrat de prêt prévoit les échéances des paiements du principal et des intérêts de sorte que le principal impayé diminue conformément au tableau d’amortissement global convenu au moment de l’octroi du prêt, les paiements devant débuter à l’une des dates suivantes :

    • (i) la date où le prêt est financé,

    • (ii) la date de clôture de la convention d’achat-vente,

    • (iii) la date de fin des travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement de l’immeuble résidentiel admissible;

  • b) [Abrogé, DORS/2017-271, art. 2]

  • c) si le prêt fait partie d’un ensemble de prêts sur lequel sont directement fondés des titres négociables émis, ceux de ces titres émis après le 1^er juillet 2016 doivent être garantis en vertu du paragraphe 14(1) de la Loi;

  • d) si le prêt ne fait pas partie d’un ensemble de prêts sur lequel sont directement fondés des titres négociables émis :

    • (i) il est assuré de façon individuelle soit à la date où il est financé, soit à la date où une somme additionnelle est remise à l’emprunteur dans le cadre de son refinancement,

    • (ii) à une date donnée, pendant au moins un jour au cours des six mois précédents, il n’était pas assuré ou faisait partie d’un ensemble de prêts visé à l’alinéa c),

    • (iii) il a été en souffrance, il était assuré à ce moment et il l’est demeuré et, de ce fait, il ne peut faire partie d’un ensemble de prêts,

    • (iv) il appartient, aux fins d’assurance, à un portefeuille de prêts de la Société et au moins 95 % de l’ensemble du portefeuille de prêts à l’habitation du prêteur auprès de la Société répondent au critère visé à l’alinéa c) ou aux sous-alinéas (ii) ou (iii),

    • v) il est ou sera détenu dans un régime enregistré d’épargne-retraite ou un fonds enregistré de revenu de retraite :

      • (A) soit d’une société de personnes ayant un lien de dépendance, aux termes de l’article 251 de la Loi de l’impôt sur le revenu, avec l’emprunteur,

      • (B) soit d’une personne rattachée, au sens du paragraphe 4901(2) du Règlement de l’impôt sur le revenu, à l’égard de l’emprunteur;

  • e) le prêt :

    • (i) soit a notamment pour objet l’achat de l’immeuble résidentiel admissible qui garantit le prêt,

    • (ii) soit vise l’acquittement du solde impayé d’un prêt à faible ratio;

  • f) le solde impayé du prêt ne peut, à aucun moment pendant la durée du prêt, être augmenté de sorte à excéder le solde qui aurait été impayé à ce moment selon le tableau d’amortissement original du prêteur;

  • g) le tableau d’amortissement ne peut être prolongé pendant la durée du prêt et ne peut dépasser :

    • (i) dans le cas où le prêt a pour objet l’achat de l’immeuble résidentiel admissible qui garantit le prêt, vingt-cinq ans,

    • (ii) dans le cas où le prêt vise l’acquittement du solde impayé d’un prêt à faible ratio, vingt-cinq ans ou, si elle est plus courte, la période d’amortissement restante du prêt à faible ratio;

  • h) au moment soit de l’approbation initiale du prêt par tout prêteur agréé, soit de l’acquittement du solde impayé d’un prêt à faible ratio par le prêteur agréé, la valeur de l’immeuble résidentiel admissible qui garantit le prêt est inférieure à un million de dollars;

  • i) si le contrat de prêt permet des variations de la période d’amortissement en raison d’une fluctuation des taux d’intérêt pendant sa durée, le remboursement du prêt est recalculé au moins tous les cinq ans pour respecter le tableau d’amortissement original du prêteur;

  • j) au moment de la demande d’assurance de prêt à l’habitation, au moins un des emprunteurs ou des garants a un pointage de crédit d’au moins six cents;

  • k) au moment de l’approbation initiale du prêt par le prêteur agréé ou de l’acquittement du solde impayé d’un prêt à faible ratio par ce prêteur, selon le cas, le coefficient d’amortissement brut de la dette et le coefficient d’amortissement total de la dette ne peuvent dépasser 39 % et 44 % respectivement;

  • l) au moment de l’approbation initiale du prêt par le prêteur agréé ou de l’acquittement du solde impayé d’un prêt à faible ratio par ce prêteur, selon le cas, si l’immeuble résidentiel admissible sur lequel porte la garantie comporte une seule unité de logement, cette unité sera occupée par l’emprunteur ou une personne qui lui est apparentée par les liens du mariage, d’une union de fait ou de la filiation;

  • m) le prêt, au moment de la demande d’assurance de prêt à l’habitation, sera vraisemblablement remboursé, compte tenu de la capacité de l’emprunteur de faire les paiements sur le prêt tout en remboursant ses autres dettes et en assumant ses autres obligations pendant la durée du prêt, sur la base d’hypothèses raisonnables concernant le paiement le plus élevé pendant la durée du prêt.

• Note marginale :Pointage de crédit non requis

  (2) Le critère prévu à l’alinéa (1)j) ne s’applique pas si 3 % ou moins des prêts à ratio élevé et des prêts à faible ratio du prêteur approuvés pour l’assurance et financés au cours de l’une des périodes ci-après sont des prêts à l’égard desquels aucun des emprunteurs ni des garants n’a un pointage de crédit d’au moins six cents :

  • a) les quatre premiers trimestres des cinq trimestres précédents;

  • b) les quatre premiers trimestres des six trimestres précédents;

  • c) les quatre premiers trimestres des sept trimestres précédents.

• Note marginale :Calcul des coefficients d’amortissement

  (3) Pour l’application de l’alinéa (1)k), le coefficient d’amortissement brut de la dette et le coefficient d’amortissement total de la dette sont calculés au moyen des paiements annuels, à l’égard du prêt et de tout autre prêt de rang égal ou supérieur garanti par l’immeuble résidentiel admissible, qui seraient requis pour respecter le tableau d’amortissement convenu entre l’emprunteur et le prêteur selon le plus élevé des taux d’intérêt suivants :

  • a) le taux d’intérêt mentionné dans le contrat de prêt;

  • b) le taux d’intérêt pour un terme de cinq ans des prêts hypothécaires ordinaires, établi par la Banque du Canada sur une base hebdomadaire, en vigueur le lundi de la semaine où le taux a été calculé.

• Note marginale :Prêt vraisemblablement remboursé

  (4) Le prêt à faible ratio ne répond au critère prévu à l’alinéa (1)m) que si le prêteur agrée ou la Société fait des efforts raisonnables pour vérifier le revenu et le statut d’emploi de l’emprunteur ou, si l’emprunteur est un travailleur indépendant, la vraisemblance de son revenu déclaré.